יזמי נדל"ן? חברי קבוצת רכישה? כול מה שחשוב לדעת על דו"ח אפס
דו"ח אפס נחשב לאחד מהדו"חות החשובים ביותר ליזמי נדל"ן וקבוצת רכישה בישראל. מדובר במסמך הנערך בידי שמאי מקרקעין ומשקף את מידת ההיתכנות והכדאיות הכלכלית של פרויקט הנדל"ן. מסמך זה מוצג לבנק המממן (או לכול גוף מממן אחר המספק אשראי וליווי פיננסי) על ידי יזם נדל"ן לצורך קבלת המימון הנדרש והתחלת עבודות הבנייה.
הבנק מבחינתו בוחן את הדו"ח ומעניק את המימון הדרוש רק לאחר שהגיע למסקנה שתכנית העבודה הנה ראלית וכדאית בהיבט הכלכלי. מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים שדו"ח אפס בוחן את המיזם במצבו הראשוני (קרקע ריקה, תמ"א 38 או פינוי-בינוי) ומספק הערכה בנוגע לעלויות העתידיות הנדרשות להקמת הפרויקט המתוכנן ושוויו הסופי של המבנה.
בדיקת רמת ההיתכנות והכדאיות הכלכלית של פרויקט הנדל"ן
דו"ח אפס כולל, בין השאר, את שווייה של הקרקע, עלויות הבנייה על פי הסטנדרטים של היזם, שווי הפרויקט במועד סיומו, ההכנסות העתידיות הצפויות מהנכס, כמו גם ניתוחים הנוגעים לשינויים אפשריים שיכולים להתרחש לאורך הפרויקט כגון שינויים בעלויות הפרויקט, במחירי הדירות ועוד.
הדו"ח מחשב ומנתח את רמת הסיכון הטמונה במתן המימון, ומהווה, למעשה, חלק מביטחונותיו של הבנק המלווה פיננסית את הפרויקט באשר ליכולת הלווה לפרוע את חובו.
מאידך, על אף שמטרת הדו"ח היא להוכיח לבנק את כדאיות הפרויקט בהיבט הכלכלי, הוא משרת במידה לא פחותה גם את האינטרסים של היזמים, שכן מוטב להם לגלות חוסר היתכנות כלכלית כשהפרויקט עדיין "על הנייר" ולא לאחר שיצא לדרך, דבר שעלול להובילם לקריסה כלכלית ולפשיטת רגל.
הסעיפים המרכיבים את הדו"ח
דו"ח אפס נדרש עבור כול סוגי הפרויקטים, כגון בנייני מגורים, מבני תעשייה, מסחר, משרדים, דיור מוגן, מלונאות וכן הלאה. הדו"ח בנוי במתכונת קבועה וכולל 11 סעיפים, בהם מטרת חוות הדעת (הגורם המבקש, לאיזו תכלית, הגישה השמאית ששימשה להערכת שווי הפרויקט ועוד), תיאור הפרויקט (תיאור מצבו הראשוני של המיזם, המודל התכנוני, פירוט התכנית, היקף המימון הנדרש וכדומה) ופרטי הנכס (מיקום, שטח מגרש, גוש, חלקה וכיוצא בזה).
בסעיפים הבאים ישנו פירוט הנוגע למצב משפטי (בעלות, חכירה), אסמכתאות ומקורות מידע (כמו הסכמים, חוזים, נוסח טאבו), פירוט על הסביבה (מיקום בתוך היישוב, אוכלוסייה, דמוגרפיה, רמת פיתוח האזור וכולי), וכן תיאור החלקה, מצב תכנוני וניתוח כדאיות הפרויקט, תוך התייחסות למגוון רחב של פרמטרים כגון תקציב והוצאות, תזרים מזומנים, ניתוח סיכונים, תחשיב אגרות ועוד.
מנכ"ל קבוצת דייברגון נדל"ן
חברת טדי שמאות וניהול מספקת לחברת דייברגון שירותי שמאות משנת 2013. עד כה ערכה החברה כ - 120 דו"חות אפס ובחינות כלכליות של פרוייקטים בתחום התחדשות עירונית/תמ"א 38/פינוי בינוי. על סמך דו"חות אלה חברת דייברגון, השקיעה כ – 80 מיליון ₪ ב- 19 פרויקטים של התחדשות עירונית ש -16 מהם הסתיימו זה מכבר בהצלחה.
ברצוננו להדגיש כי טדי מספק שירות מקצועי ויעיל תוך עמידה בלוחות זמנים.
תקופת השירות כחלק מצוות שמאי המאגר של רשות מקרקעי ישראל: 2005 - 2017
עבודתך המקצועית, אשר נעשתה תוך נאמנות ומחויבות למערכת, ראויה לציון.
ניכר כי השירות ניתן מתוך אכפתיות והבנת צרכי הרשות.
איל טדי הראל מספק מעל 10 שנים שירותי שמאות מקרקעין לחברת בזק.
השירות המקצועי של איל טדי הראל כולל הערכות שווי שוק של נכסים, וכן בחינת חלופות השבחה ואפשרויות לנכסי בזק השונים. איל מטפל גם בהפחתת חיובי היטל השבחה וכן עורך עבור החברה חוות דעת מומחה לבית משפט לפי צורך.
אני סמוך ובטוח כי גוף שיעבוד עם איל טדי הראל ייהנה מרמת מקצועיות ושירות גבוהים בשילוב עם מידות ראויות.
לשעבר היועץ המשפטי של החברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע"מ
טדי, היה לי העונג לעבוד איתך לאורך השנים.
עבודתך המקצועית בכתיבת חוות הדעת ובחקירות בבית המשפט עזרו לנו מאוד בעשיית הצדק ההיסטורי!
תודה ואשמח להיות בקשר!
דרור אנגל נכסים בע"מ
השמאי איל טדי הראל מלווה את חברתנו בהכנת שומות למטרות שונות מזה מספר שנים.
נוכל להמליץ עליו בחום ולציין את הישגיו המרשימים בעבור חברת דרור אנגל נכסים שחסכו לחברתנו מאות אלפי שקלים בחיובי היטלי השבחה וכן את מקצועיותו, בין היתר, גם בהתייעצויות אשר אנו עורכים עימו מעת לעת לגבי נכסים קיימים וחדשים, והכל עם תודעת שירות גבוהה ואנרגיה טובה הראויים לציון.
למידע וקבלת יעוץ השאירו פרטיכם כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם